Blog Details

জমি বিক্রয়ে মূলধনী মুনাফা কর: করবর্ষ ২০২৬-২৭ নির্দেশিকা

বাংলাদেশে জমি বিক্রি করলে লাভের অংশের ওপর আয়কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী মূলধনী মুনাফা কর দিতে হয়। জমি নিজে কিনে থাকুন বা উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়ে থাকুন, উভয় ক্ষেত্রেই এই নিয়ম প্রযোজ্য। পাঁচ বছরের বেশি সময় জমি ধরে রাখলে করহার ১৫%; পাঁচ বছর বা তার কম হলে আপনার স্বাভাবিক আয়করের হারে কর দিতে হবে।

অর্থ আইন, ২০২৬ এর মাধ্যমে ২০২৬-২৭ করবর্ষ থেকে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে প্রদত্ত করের প্রকৃতি, হেবা বা দানের ক্ষেত্রে করের বিধান এবং ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তির ক্ষেত্রে কর নির্ধারণ পদ্ধতি বদলেছে। দলিল সই করার আগে প্রত্যেক জমি বিক্রেতা ও উত্তরাধিকারীর যা জানা দরকার, তা এই নিবন্ধে তুলে ধরা হলো।

কখন মূলধনী মুনাফা কর প্রযোজ্য?

জমি হস্তান্তর হলে কর প্রযোজ্য হয়। আইনের ধারা ২(৯৩) অনুযায়ী বিক্রয়, বিনিময় বা জমির উপর অধিকার পরিত্যাগ হস্তান্তরের অন্তর্ভুক্ত। ধারা ৫৭ অনুযায়ী এই হস্তান্তর থেকে উদ্ভূত লাভই "মূলধনী মুনাফা"।

কিছু ক্ষেত্র হস্তান্তর হিসেবে গণ্য হয় না, তাই সেখানে মূলধনী মুনাফা কর নেই:

উত্তরাধিকার। মালিকের মৃত্যুতে ওয়ারিশরা জমি পেলে কোনো কর দিতে হয় না। পরে ওয়ারিশ জমি বিক্রি করলে তখন কর আসে।

হেবা (দান), উইল বা অসিয়ত। দাতার মূলধনী মুনাফা কর নেই। ১ জুলাই ২০২৬ থেকে সাব-রেজিস্ট্রার দানকর আইন, ১৯৯০ অনুযায়ী দানকর আদায় করবেন (নতুন ধারা ১২৫(২ক))। পুত্র, কন্যা, পিতা, মাতা, স্বামী, স্ত্রী, আপন ভাই বা আপন বোনকে দান করলে দানকর লাগে না।

অপ্রত্যাহারযোগ্য ট্রাস্টে হস্তান্তর এবং হিন্দু অবিভক্ত পরিবারের বিভাজন।

ব্যতিক্রম: আবাসন ব্যবসায়ীর ব্যবসার মজুদ হিসেবে রাখা জমি মূলধনী পরিসম্পদ নয়; তার বিক্রয়লব্ধ আয় ব্যবসায়িক আয় হিসেবে করযোগ্য।

মুনাফা কীভাবে নির্ণয় করা হয়?

ধারা ৫৮ অনুযায়ী, মূলধনী মুনাফা = বিক্রয়মূল্য − অর্জনমূল্য।

বিক্রয়মূল্য হলো প্রকৃত প্রাপ্ত অর্থ এবং হস্তান্তরের তারিখে জমির ন্যায্য বাজারমূল্য, এ দুটির মধ্যে যেটি বেশি। দলিলমূল্যের অতিরিক্ত অর্থ পেলে সেটিও মূলধনী মুনাফা; এর পক্ষে ব্যাংক বিবরণী রাখা উচিত।

অর্জনমূল্য নির্ভর করে জমি কীভাবে পেয়েছেন তার ওপর:

ওয়ারিশদের জন্য এটি সাধারণত সুখবর। কয়েক দশক আগে অল্প দামে কেনা জমির মূল্য ধরা হয় উত্তরাধিকারের দিনের বাজারমূল্যে, ফলে করযোগ্য মুনাফা অনেক কম হয়। তবে প্রমাণ দরকার। উত্তরাধিকার লাভের বছর থেকেই আয়কর রিটার্নে জমিটি যৌক্তিক মূল্যে প্রদর্শন করা উচিত।

মূল্যায়ন সংক্রান্ত সুরক্ষা (ধারা ৬১)। বাজারমূল্য ঘোষিত মূল্যের চেয়ে ১৫% এর বেশি হলে উপকর কমিশনার বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে পারেন। ২৫% এর বেশি হলে তিনি ঘোষিত মূল্যে জমিটি কেনার প্রস্তাবও দিতে পারেন।

করহার কত? পাঁচ বছরের নিয়ম

স্বাভাবিক ব্যক্তির ক্ষেত্রে করহার নির্ভর করে জমি কতদিন ধরে রেখেছেন তার ওপর (সপ্তম তফসিল, অনুচ্ছেদ ১)। উত্তরাধিকার বা হেবাসূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে সময় গণনা শুরু হয় প্রাপ্তির তারিখ থেকে।

জমি বিক্রিতে লোকসান হলে তা শুধু মূলধনী মুনাফার সাথে সমন্বয় করা যায়; বেতন বা ব্যবসায়িক আয়ের সাথে নয় (ধারা ৭০)।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে প্রদত্ত কর: এখন অগ্রিম কর, ফেরতযোগ্য

ধারা ১২৫ অনুযায়ী বিক্রেতা উৎসে কর পরিশোধ না করলে সাব-রেজিস্ট্রার বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করবেন না। ১ জুলাই ২০২৬ থেকে প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানের মাধ্যমে এই কর পরিশোধ বাধ্যতামূলক। আইনে এই করের সর্বোচ্চ সীমা হলো কাঠাপ্রতি ২০ লাখ টাকা, স্থাপনার বর্গফুটপ্রতি ১,০০০ টাকা অথবা দলিলমূল্যের ১০%, এর মধ্যে যেটি বেশি। প্রকৃত হার এলাকাভেদে উৎসে কর বিধিমালা, ২০২৬ এ নির্ধারিত।

২০২৬-২৭ করবর্ষের গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে নতুন ধারা ১৬৩ এ। রেজিস্ট্রির সময় আদায়কৃত কর এখন অগ্রিম কর, চূড়ান্ত করদায় নয়:

রিটার্নে নির্ণীত প্রকৃত মূলধনী মুনাফা করের সাথে এটি সমন্বয় হবে।

প্রকৃত করদায়ের চেয়ে বেশি পরিশোধ হলে অতিরিক্ত অংশ ফেরত পাওয়া যাবে বা পরবর্তী বছরে জের টানা যাবে।

কম হলে বাকি কর রিটার্নের সাথে পরিশোধ করতে হবে।

ফলে যাঁদের প্রকৃত মুনাফা কম, যেমন উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমির মূল্য বিক্রয়মূল্যের কাছাকাছি হলে, রেজিস্ট্রিতে দেওয়া করের একটি অংশ ফেরত পাওয়ার সুযোগ থাকতে পারে।

আরও যা জানা দরকার:

রিটার্ন জমার প্রমাণ। সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ১০ লাখ টাকার বেশি দলিলমূল্যের জমি বিক্রয়ে আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ (PSR) দেখাতে হয় (ধারা ২৬৪)।

ডেভেলপারের সাথে চুক্তি। ডেভেলপারকে জমি দিয়ে ফ্ল্যাট, নগদ অর্থ, সাইনিং মানি বা বাড়িভাড়া পেলে প্রাপ্ত সব সুবিধার মোট মূল্য থেকে জমির অর্জনমূল্য বাদ দিয়ে বাকি অংশের ওপর ১৫% কর দিতে হবে। এই কর তিনটি সমান বার্ষিক কিস্তিতে দেওয়া যাবে (নতুন ধারা ৫৮(৩)–(৪))।

তিনটি সহজ উদাহরণ

নিচের অঙ্কগুলো শুধু বোঝানোর জন্য।

উদাহরণ ১: উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি, পাঁচ বছরের পরে বিক্রি। রহিমের বাবা ১৯৯৫ সালে ৫ লাখ টাকায় একটি প্লট কিনেছিলেন। ২০১৫ সালে তাঁর মৃত্যুর সময় প্লটটির বাজারমূল্য ছিল ৪০ লাখ টাকা। রহিম ২০২৬ সালে ১.২ কোটি টাকায় প্লটটি বিক্রি করেন; হস্তান্তর খরচ ২ লাখ টাকা।

বাবার কেনা মূল্য ৫ লাখ টাকা এখানে বিবেচ্য নয়। রেজিস্ট্রির সময় প্রদত্ত কর সমন্বয় হবে, আর বেশি দিলে ফেরতযোগ্য।

উদাহরণ ২: ক্রয়কৃত জমি, পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি। করিম ২০২৩ সালে ৫০ লাখ টাকায় জমি কেনেন এবং রেজিস্ট্রেশনে খরচ করেন ৫ লাখ টাকা। ২০২৬ সালে তিনি ৮০ লাখ টাকায় বিক্রি করেন। মুনাফা ২৫ লাখ টাকা। পাঁচ বছর বা তার কম সময় জমি ধরে রাখায় এই ২৫ লাখ টাকা তাঁর অন্যান্য আয়ের সাথে যোগ হয়ে স্বাভাবিক করহারে করযোগ্য হবে। রেজিস্ট্রির সময় প্রদত্ত কর সমন্বয় হবে।

উদাহরণ ৩: উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি, পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি। সালমার মা মার্চ ২০২৩ সালে মারা যান। তখন উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিটির বাজারমূল্য ছিল ৬০ লাখ টাকা, যা তিনি রিটার্নে দেখিয়েছেন। ২০২৬ সালে (প্রাপ্তির পাঁচ বছরের মধ্যে) তিনি জমিটি ৯০ লাখ টাকায় বিক্রি করেন; হস্তান্তর খরচ ১.৫ লাখ টাকা। একই বছরে তাঁর করযোগ্য বেতন আয় ১০ লাখ টাকা।

মূলধনী মুনাফা = ৯০,০০,০০০ − ৬০,০০,০০০ − ১,৫০,০০০ = ২৮,৫০,০০০ টাকা। পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি হওয়ায় এই মুনাফা বেতনের সাথে যোগ হবে। মোট আয় ৩৮,৫০,০০০ টাকার ওপর ২০২৬-২৭ করবর্ষের স্বাভাবিক করহারে কর:

শুধু বেতনের ওপর কর হতো ৭৫,০০০ টাকা। অর্থাৎ জমি বিক্রির কারণে অতিরিক্ত কর ৬,৯০,০০০ টাকা, যা মুনাফার প্রায় ২৪%। পাঁচ বছর পূর্ণ হওয়ার পর বিক্রি করলে এই মুনাফার ওপর কর হতো মাত্র ১৫% হারে ৪,২৭,৫০০ টাকা; সাশ্রয় হতো ২,৬২,৫০০ টাকা। রেজিস্ট্রির সময় প্রদত্ত কর ৭,৬৫,০০০ টাকার সাথে সমন্বয় হবে। (হিসাবটি সহজ রাখতে কর রেয়াত ও সারচার্জ বিবেচনা করা হয়নি।)

উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমিতে কর বৈধভাবে এড়ানো বা কমানোর উপায়

উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রির ক্ষেত্রে আইনে কোনো সরাসরি করমুক্তি নেই। তবে নিচের বৈধ উপায়গুলোতে কর উল্লেখযোগ্যভাবে কমানো, কখনো কখনো প্রায় শূন্যে নামানো সম্ভব:

উত্তরাধিকারকালীন বাজারমূল্য সঠিকভাবে নথিভুক্ত করুন। অর্জনমূল্য হলো উত্তরাধিকার লাভের দিনের বাজারমূল্য (ধারা ৫৮)। ওয়ারিশ সনদ, নামজারি ও নিকটবর্তী জমির দলিলমূল্য বা মূল্যায়ন প্রতিবেদনসহ সেই বছরেই রিটার্নের সম্পদ বিবরণীতে জমিটি দেখান। মূল্য যত বাস্তবসম্মতভাবে প্রমাণিত হবে, করযোগ্য মুনাফা তত কম হবে।

প্রাপ্তির অল্প পরেই বাজারমূল্যে বিক্রি। উত্তরাধিকার লাভের অল্প সময়ের মধ্যে বিক্রি করলে বিক্রয়মূল্য ও অর্জনমূল্যের পার্থক্য কম থাকে, ফলে মুনাফা ও কর প্রায় শূন্য হতে পারে। সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রিতে দেওয়া উৎসে করের বেশিরভাগই ফেরতযোগ্য হতে পারে (নতুন ধারা ১৬৩)।

পাঁচ বছর পূর্ণ হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা। মুনাফা বেশি হলে প্রাপ্তির পাঁচ বছর পর বিক্রি করলে কর সর্বোচ্চ ১৫%; উদাহরণ ৩ এ এতে ২,৬২,৫০০ টাকা সাশ্রয় হতো।

বিক্রির বদলে নিকটআত্মীয়কে হেবা। জমিটি যদি পরিবারের কারও কাছেই যাওয়ার কথা থাকে, তবে বিক্রয়ের বদলে হেবা করা যায়। হেবা আইনে "হস্তান্তর" নয়, তাই মূলধনী মুনাফা কর নেই (ধারা ২(৯৩)); পুত্র, কন্যা, পিতা-মাতা, স্বামী-স্ত্রী, আপন ভাই-বোনকে দানে দানকরও নেই। তবে হেবা হতে হবে প্রকৃত; হেবার আড়ালে অর্থ লেনদেন হলে তা বিক্রয় হিসেবে গণ্য হতে পারে।

সব খরচ বাদ দিন। হস্তান্তর খরচ এবং উত্তরাধিকার লাভের পর করা উন্নয়ন খরচ (মাটি ভরাট, সীমানা প্রাচীর) রশিদসহ অর্জনমূল্যের সাথে যোগ করুন।

মূলধনী লোকসান সমন্বয় করুন। একই বছরে অন্য কোনো মূলধনী পরিসম্পদ বিক্রিতে লোকসান হলে তা জমির মুনাফার সাথে সমন্বয় করা যায় (ধারা ৭০)।

অতিরিক্ত উৎসে কর ফেরত নিন। রেজিস্ট্রিতে দেওয়া কর প্রকৃত করদায়ের চেয়ে বেশি হলে রিটার্নে ফেরত দাবি করুন।

যা করবেন না: দলিলে কম মূল্য দেখিয়ে বাকি টাকা নগদে নেওয়া কর পরিকল্পনা নয়, কর ফাঁকি। বাজারমূল্য ঘোষিত মূল্যের চেয়ে ১৫% এর বেশি হলে কর কর্তৃপক্ষ নিজেই মূল্য নির্ধারণ করতে পারে (ধারা ৬১), এবং জরিমানার ঝুঁকি থাকে।

সাধারণ ভুল এবং Justice Corner কীভাবে সহায়তা করতে পারে

এই ভুলগুলোর কারণে জমি বিক্রেতারা অনেক সময় অতিরিক্ত কর দেন:

উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি আয়কর রিটার্নে দেখানো হয়নি, ফলে উত্তরাধিকারকালীন মূল্যের কোনো প্রমাণ নেই।

পাঁচ বছর পূর্ণ হওয়ার ঠিক আগে বিক্রি, অথচ কয়েক মাস অপেক্ষা করলে করহার ১৫% হতো।

দলিলমূল্যের অতিরিক্ত অর্থ নগদে গ্রহণ, যার কোনো ব্যাংক রেকর্ড নেই।

সাব-রেজিস্ট্রিতে দেওয়া করকে চূড়ান্ত মনে করা এবং ফেরত দাবি না করা।

১৫% কর ও কিস্তির সুযোগ বিবেচনা না করেই ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তি সই করা।

Justice Corner জমি বিক্রেতা, ওয়ারিশ ও জমির মালিকদের পুরো লেনদেনে আইনগত পরামর্শ দেয়। আমরা দলিল সই করার আগেই আপনার করদায় হিসাব করি, বিক্রয় দলিল, হেবানামা ও ওয়ারিশ সংক্রান্ত কাগজপত্র প্রস্তুত করি, এবং কর সমন্বয় বা ফেরতের দাবিসহ রিটার্ন দাখিল করি। দলিল রেজিস্ট্রির আগেই আমাদের সঙ্গে যোগাযোগ করুন।

এই নিবন্ধটি অর্থ আইন, ২০২৬ দ্বারা সংশোধিত আয়কর আইন, ২০২৩ এবং জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের ২০২৬-২৭ সালের নির্দেশনার আলোকে সাধারণ তথ্য হিসেবে প্রণীত। এটি কোনো নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে আইনগত পরামর্শ নয়।     v